Immobilienmarktentwicklung in der Stadt und im Kreis Paderborn im Jahre 2020

Die Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Kreis und in der Stadt Paderborn, Dipl.-Ing. Axel Gurok und Dipl.-Ing. Markus Schräder, präsentieren gemeinsam die Entwicklungen am Grundstücksmarkt im Kreis und in der Stadt Paderborn.

Im Kreis- und Stadtgebiet Paderborn ergeben sich für das Jahr 2020 folgende Entwicklungen:

Baugrundstücke:

Bei einer Anzahl an Verkäufen auf Vorjahresniveau liegt die Stei-gerung der Bodenrichtwerte in der Stadt Paderborn im dritten Jahr in Folge bei über 10 %. Im Kreisgebiet wurden 2020 erneut deutlich mehr Baugrundstücke (+10 %) verkauft. Die Preissteigerungen liegen i. M. bei rd. 10 %. Dabei sind Bodenrichtwerterhöhungen bis zu 30 % (z. B. in den Ortsteilen von Hövelhof) vorhanden bzw. vereinzelte Boden-richtwerte sind preisstabil (z. B. in Büren oder Altenbeken).

Ein- und Zweifamilienhäuser:

Gegenüber 2019 wurden im Jahr 2020 in der Stadt Paderborn rd. 21 % weniger Kauffälle registriert. Gegenüber dem langjährigen Mittel der letzten 10 Jahre beträgt der Rückgang allerdings nur 9 %. Die Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Stadt Paderborn ist nicht einheitlich; über alles ge-sehen ist von einem Plus von rd. 6 % auszugehen. Im übrigen Kreisgebiet sind Preis-steigerungen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser von durchschnittlich rd. 10 % und für Doppelhaushälften und Reihenhäuser von durchschnittlich rd. 25 % festzu-stellen. Die Anzahl liegt mit rd. 500 Kauffällen auf einem ähnlichen Niveau wie in den vergangenen Jahren.

Eigentumswohnungen:

In der Stadt Paderborn sank der Umsatz in diesem Teilmarkt im Jahr 2020 gegenüber dem Jahr 2019 um rd. 9 %. Die Preise sind in allen Baujah-resgruppen zwischen 5 % und 15 % gestiegen. Im übrigen Kreisgebiet ergeben sich Preissteigerungen von rd. 10 % bis 20 %. Mit über 300 Kauffällen im Jahr ist die Anzahl im zweiten Jahr in Folge weit über dem Durchschnitt der letzten Jahre (übliche Anzahl der letzten 10 Jahre unter 250 Kauffälle).

Die landwirtschaftlichen Bodenrichtwerte

im Stadtgebiet von Paderborn wurden im Mittel um rd. 7 % angehoben, wobei ein geringer Umsatz derartiger Grundstücke registriert wurde. Im Kreisgebiet ist die Anzahl der Verkaufsfälle im landwirtschaftlichen Bereich konstant. Die Bodenrichtwerte wurden um rd. 10 % erhöht (Spanne 0 – 40%).

Teilmarkt „unbebaute Grundstücke“

Wohnbauland

Gemeinsames Statement:
Im Jahr 2020 wurden sowohl im Gebiet der Stadt Paderborn als auch im übrigen Kreisgebiet mehr Baugrundstücke für den Wohnungsbau verkauft als im Jahr 2019.

Stadt Paderborn
Im Jahr 2020 wurden in der Stadt Paderborn 148 Kauffälle für den Ein- und Zweifamilienhaus-bau - dazu zählen auch Grundstücke für den Bau von Doppelhaushälften und Reihenhäusern - notariell beurkundet und damit 3 weniger als im Jahr 2019. Mit 31 Kauffällen für den Ge-schosswohnungsbau wurden 17 mehr registriert als im Jahr 2019. Allerdings ist die Zuordnung zu diesen beiden Rubriken unscharf, da zum Zeitpunkt des Verkaufes nicht immer sicher auf die zukünftige Nutzung geschlossen werden kann.

Kreis Paderborn
Im übrigen Kreis Paderborn wurden 2020 insgesamt 308 Kauffälle über Grundstücke des in-dividuellen Wohnungsbaus registriert (200 – 1.000 m² Größe). Das ist ein Plus von rd. 16 % gegenüber dem Vorjahr. Der Anteil der kommunalen Baulandverkäufe lag bei rd. 60 %.

Gemeinsames Statement –

Preisentwicklung Bauland

Kreisweit betrachtet ergibt sich für das Kreis- und Stadtgebiet ein steigendes Preisniveau im Baulandbereich. Der Süden des Kreises Paderborn weist teilweise gleichbleibende Preise auf.

Stadt Paderborn
Während in Dahl und Marienloh die Richtwerte mit + 8 % bzw. + 9 % die geringsten Steige-rungen aufweisen, stiegen in den übrigen Stadtteilen sowie der Kernstadt die Richtwerte um bis zu 20 %. Im Mittel wurden die Richtwerte um 14 % angehoben und das obwohl auch in den Jahren 2019 und 2018 bereits Zuschläge von ca. 11 % bzw. ca. 10 % erfolgten.

Kreis Paderborn
Die Bodenrichtwerte wurden in Bad Lippspringe, Borchen, Delbrück, Hövelhof und Salzkotten überwiegend um 20 bis 30 €/m² erhöht. In Altenbeken, Büren, Bad Wünnenberg und Lichtenau blieben die Bodenrichtwerte überwiegend konstant bzw. es ergab sich ein Anstieg von bis zu 15 €/m².

Gewerbebauland

Stadt Paderborn
Im Stadtgebiet von Paderborn wurde 2020 mit 17 Verkaufsfällen der durchschnittliche Umsatz der vergangenen 10 Jahre erreicht, auch wenn gegenüber 2019 ein Rückgang um 8 Fälle festzustellen ist.
Die Preise im Gewerbebaulandbereich sind im Mittel um 11 % gestiegen und bewegen sich zwischen 55,- €/m² und 140,- €/m².

Kreis Paderborn
Bei den Städten und Gemeinden des Kreises ohne Stadt Paderborn ist beim Gewerbebauland das Preisniveau steigend. Im Jahre 2020 wurden insgesamt 31 (Vorjahr 26) Gewerbegrund-stücke gehandelt bei einem durchschnittlichen Preis von rd. 47,- €/m² (erschließungsbeitrags-frei). Im Gewerbebaulandsektor liegt der Anteil der kommunalen Verkäufe bei rd. 58 %.

Landwirtschaftliche Flächen

Stadt Paderborn
Mit 9 Verkäufen landwirtschaftlich nutzbarer Flächen im Stadtgebiet von Paderborn im Jahr 2020 wurde der für diesen Teilmarkt im Stadtgebiet übliche geringe Umsatz registriert (2019: 10 Fälle, 2018: 9 Fälle). Die Bodenrichtwerte in 4 der 6 Bodenrichtwertzonen stiegen zwischen 0,40 EUR/m² und 0,50 EUR/m², während in den beiden verbleibenden Richtwertgebieten die Bodenrichtwerte unverändert ermittelt und beschlossen wurden. Der Durchschnitt der 6 land-wirtschaftlichen Bodenrichtwerte beträgt ca. 4,60 EUR/m².

Kreis Paderborn
Der durchschnittliche Preis für Ackerland liegt lageabhängig bei rd. 5,00 €/m². Die Bodenricht-werte für Ackerland liegen zwischen 8,50 €/m² in Salzkotten und Verne und 2,70 €/m² für den Bereich Kleinenberg.

Teilmarkt „bebaute Grundstücke“

Gemeinsames Statement 

Umsatz und Preise:

Im Jahr 2020 wurden im Stadtgebiet von Paderborn 295 Verkaufsfälle von Ein- und Zweifami-lienhausobjekten und 93 Verkaufsfälle von Mehrfamilienhäusern registriert. Im Kreisgebiet ist die Anzahl der Verkaufsfälle von Ein- und Zweifamilienhäusern annähernd konstant. Bei den Mehrfamilienhäusern wurden mit 41 Kauffällen (Vorjahr: 25) deutlich mehr Kauffälle registriert.
Im Stadt- und Kreisgebiet sind überwiegend gestiegene Preise festzustellen.

Stadt Paderborn
Die 295 Verkaufsfälle von Grundstücken, die mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind, bedeuten gegenüber dem Jahr 2019 einen Rückgang von rd. 21 %. Im Vergleich zum Mittel der vergangenen 10 Jahre beträgt der Umsatzrückgang allerdings nur rd. 9 %. Bei 49 dieser Kauffälle handelt es sich um Neubauobjekte, verglichen mit 57 Neubauobjekten in 2019.
Die 93 Kauffälle von Grundstücken, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind, bedeuten einen Kauffall weniger als im Jahr 2019.
Die Preise im Ein- und Zweifamilienhausbereich sind überwiegend gestiegen, wobei für die älteren Objekte bis zum Baujahr 1974 neben stabilen bzw. nur leicht gestiegenen Preisen für die Kategorien freistehende Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften /Reihenendhäuser für Reihenmittelhäuser dieser Baujahresklasse ein Preisrückgang von 8 % festgestellt wurde. In den übrigen Baujahresstufen ergeben sich für Reihenmittelhäuser Preissteigerungen von um die 5 %. Zweistellige Preissteigerungen weisen Doppelhaushälften auf, die zwischen 1975 und 2018 errichtet wurden und freistehende Einfamilienhäuser die zwischen 1995 und 2018 erstellt wurden. Für nicht unterkellerte Neubauten wurden nur noch geringe Preissteigerungen zwi-schen rd. 2 % bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften und rd. 7 % bei Reihenmittel-häusern ermittelt. Auch für Zwei- und Dreifamilienhäuser ist von deutlichen Preissteigerungen von rd. 15 % aus-zugehen während ältere Mehrfamilienhäuser um rd. 8 % im Preis gestiegen sind.

Kreis Paderborn

Von den 664 Kaufverträgen (2019: 647) über bebaute Grundstücke entfielen 500 (2019: 515), rd. 75 %, auf den individuellen Wohnungsbau (freistehende Ein- u. Zweifamilienhäuser, Dop-pelhaushälften, Reihenhäuser). 2020 wurden 15 neue Eigenheime (2018: 32) veräußert. Der Anteil der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser lag bei 424 (2019: 402).

Neu: Immobilienrichtwerte (IRW) und Immobilienpreiskalkulator (IPK)

Erstmalige Veröffentlichung eines Immobilienpreiskalkulators auf Grundlage von Immobilien-richtwerten für Ein- und Zweifamilien-häuser und Eigentumswohnungen im Kreis Paderborn (ohne Stadt Paderborn) zum Stichtag 1.1.2021. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Paderborn hat erstmalig Immobilien-richtwerte sowie Umrechnungsfaktoren, abgebildet in dem ab sofort im Internet frei zur Ver-fügung stehenden Immobilienpreiskalkulator, für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigen-tumswohnungen abgeleitet und beschlossen. Die Immobilienrichtwerte bieten zusammen mit dem Immobilienpreiskalkulator eine fundierte Orientierung auf dem Grundstücksmarkt im Bereich der bebauten Grundstücke und gestalten darüber hinaus den Markt transparenter und übersichtlicher. Mit dem Immobilienpreiskalkulator ist es möglich, schnell und einfach eine Preiseinschätzung für Wohnhäuser und Eigentumswohnungen zu erhalten. Damit reagiert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Paderborn auf die immer stärkere Nachfrage nach Preisauskünften für bebaute Grundstücke. Aufgrund der hohen Verkaufszahlen im Bereich der bebauten Grundstücke in den letzten Jahren ist es möglich geworden, aussagekräftige Marktdaten abzuleiten. Diese werden der Öffentlichkeit kostenfrei zur Verfügung gestellt.

Das Ergebnis ersetzt jedoch nicht die Verkehrswertermittlung durch ein Gutachten eines Sachverständigen oder des Gutachteraus-schusses, bildet aber eine Orientierungshilfe zur Wertfindung einer Immobilie.

IPK - Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH):

Im Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser konnten für alle Städte und Gemeinden des Krei-ses Paderborn ohne die Stadt Paderborn auf Grundlage tatsächlicher Kaufpreise jeweils ein Immobilienrichtwert pro Stadt/Gemeinde abgeleitet werden.
Mit dem Immobilienpreiskalkulator kann über die folgenden Angaben zum Objekt (wertbeein-flussende Merkmale) ein Schätzwert für die Immobilie (Ein- und Zweifamilienhaus) inklusive Bodenwert ermittelt werden:

Baujahr
Boden/Lagewert in €/m²                                        Bodenrichtwert
Grundstücksgröße in m²
Ergänzende Gebäudeart                                          freistehend oder angebaut (Doppelhaushälfte, Reihenmittel- und Reihenendhaus)
Gebäudestandard                                                       4 Stufen: „sehr einfach“, „einfach“, „mittel“, „gehoben“
Wohnfläche in m²

IPK - Eigentumswohnungen (ETW):

Bei Eigentumswohnungen wurden die Städte/Gemeinden Altenbeken, Bad Wünnenberg, Büren und Lichtenau zu einer Richtwertzone zusammengefasst. In den anderen Städten/Ge-meinden des Kreises konnte jeweils ein Immobilienrichtwert pro Gemeinde für Eigentums-wohnungen ermittelt werden. Mit dem Immobilienpreiskalkulator kann über die folgenden Angaben zum Objekt (wertbeein-flussende Merkmale) ein Schätzwert für die Immobilie (Eigentumswohnung) inklusive Boden-wertanteil ermittelt werden:

Baujahr
Boden/Lagewert in €/m²                                          Bodenrichtwert
Anzahl der Wohneinheiten
Wohnfläche in m²

Veröffentlicht sind die Immobilienrichtwerte und der Immobilienpreiskalkulator unter https://www.kreis-paderborn.de/kreis_paderborn/geoportal/index.php und können dort kostenfrei eingesehen werden.
In Kürze werden diese Informationen auch über das Landesportal www.boris.nrw.de abrufbar sein.

Eine Fortschreibung der Immobilienrichtwerte erfolgt in Zukunft wie auch bei den Bodenrichtwerten zum 1. Januar des Jahres.

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Die Preise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen gegenüber 2019 um durch-schnittlich 10 % (Steigerung in den letzten 5 Jahren rd. 35 %). Das Preisniveau liegt durch-schnittlich zwischen rd. 1.620 €/m² und rd. 2.620 €/m² Wohnfläche (lage- und baujahrabhängig).

Die Preise für Doppelhaushälften/ Reihenhäuser stiegen gegenüber 2019 um durchschnittlich rd. 25% (Steigerung in den letzten 5 Jahren rd. 45 %). Das Preisniveau liegt durchschnittlich zwischen rd. 2.270 €/m² und rd. 2.450 €/m² Wohnfläche (lage- und baujahrabhängig).

freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser*

Teilmarkt „Wohnungs- und Teileigentum“

Gemeinsames Statement

Umsatz und Preise:

Die Anzahl der Kauffälle von Eigentumswohnungen ist im Stadtgebiet von Paderborn nach einem Anstieg im Jahr 2019 auf 672 Fällen im Jahr 2020 um rd. 9 % auf 609 Fälle gesunken. Im Kreis Paderborn wurden leicht gestiegene Fallzahlen (rd. 4 %) ermittelt. Hinsichtlich der Preise sind für das Stadtgebiet und für das Kreisgebiet weiterhin steigende Preise festzustel-len.

Stadt Paderborn
Die 517 auswertbaren Kauffälle von Eigentumswohnungen im Jahr 2020 bedeuten gegenüber dem Jahr 2019 eine Senkung von rd. 8 %. Die Aufteilung zwischen Erst- und Weiterverkäufen zeigt ein gegenüber 2019 nahezu unverändertes Bild mit nach wie vor rd. 28 % Neubauerst-verkäufen.
Die Preise für Neubaueigentumswohnungen in der Kernstadt liegen inklusive Bodenwertanteil und dem Wert eines PKW-Einstellplatzes im Mittel bei rd. 3.700,- EUR je Quadratmeter Wohn-fläche. Die Preisspanne für derartige Objekte reicht von rd. 3.000,- €/m² bis rd. 4.850,- €/m².
Damit stiegen für Neubaueigentumswohnungen gegenüber 2019 die Preise um rd. 12 %, wäh-rend sie im Jahr 2019 gegenüber 2018 noch geringfügig gesunken sind. Auch die älteren Ei-gentumswohnungen weisen durchgehend Preise auf, die höher sind als 2019. Die Preisstei-gerungen bewegen sich je Quadratmeter Wohnfläche zwischen 100,- EUR und 450,- EUR/m².

Kreis Paderborn
Von den 355 Kaufverträgen über Wohnungs- u. Teileigentum (2019: 341) entfielen 304 auf Wohnungseigentum. 2020 wurden 131 neue Eigentumswohnungen (2019: 124) veräußert. Das Preisniveau für neue Eigentumswohnungen liegt (für die Orte Bad Lippspringe/ Hövelhof/ Delbrück/ Salzkotten/ Borchen) bei 85 ausgewerteten Kauffällen im Durchschnitt bei 3.310 €/m² Wohnfläche (Spanne von 2.380 bis 4.020 €/m²) und weist somit eine Steigerung von rd. 12 % auf (Steigerung in den letzten 5 Jahren rd. 30 %).

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen stiegen gegenüber 2019 um durchschnittlich 14 % (Steigerung in den letzten 5 Jahren rd. 25 %). Je nach Lage und Baujahr liegen die Durchschnittskaufpreise zwischen 111 % und 119 % des Vorjahres. Das Preisniveau liegt da-mit bei rd. 1.330 €/m² bis 2.000 €/m² Wohnfläche (lage- und baujahrabhängig).

Gemeinsames Statement

Abschluss:

Abschließend wiesen die Vorsitzenden beider Gutachterausschüsse auf die vielfältigen Informationsmöglichkeiten über ihre Produkte hin.