Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in der Stadt und im Kreis Paderborn

Wie schon in den vergangenen Jahren informierten auch 2014 die Vorsitzenden der Gut-achterausschüsse bei der Stadt und beim Kreis Paderborn - Dipl.-Ing. Johannes Leßmann (55) und Dipl.-Ing. Axel Gurok (53) – gemeinsam über die Entwicklung der Bodenrichtwerte und des übrigen Grundstücksmarktes im Kreis und in der Stadt Paderborn. Am Pressegespräch nahm auch der stv. Vorsitzende des Gutachterausschusses in der Stadt Paderborn Rainer Ahmann und der Geschäftsstellenleiter des Gutachterausschusses im Kreis Paderborn Franz-Josef Brinkmann teil.

Für das Kreis- und Stadtgebiet Paderborn ergeben sich für das Jahr 2013 folgende Entwicklungen:

• Anzahl der registrierten Kauffälle: gegenüber 2012 im Stadtgebiet von Pader-born und im Kreisgebiet leicht gesunken.

• Baugrundstücke: im Kreis im Durchschnitt preisstabil, Bodenrichtwerte verein-zelt + 5 – 10 %; im Bereich der Stadt Paderborn Preissteigerungen von knapp 3 %

• Ein- und Zweifamilienhäuser: im Bereich der Stadt Paderborn Preissteigerungen bei gebrauchten Objekten und deutliche Preissteigerungen bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern; im übrigen Kreisgebiet stabile Preise in den Kernbereichen der Städte und Gemeinden sowie der Stadt- u. Ortsteile bei Ge-bäuden bis 30 Jahre Gebäudealter; ältere Gebäude preisstabil bis leicht stei-gend (bis + 5 %).

• Eigentumswohnungen: überwiegend Preissteigerungen in der Stadt Paderborn sowohl für neue als auch für gebrauchte Eigentumswohnungen. Im übrigen Kreisgebiet neue Eigentumswohnungen und gebrauchte Eigentumswohnungen Preissteigerungen um durchschnittlich + 5 %.

• Landwirtschaftliche Grundstücke: Im Kreisgebiet in den letzten 2 Jahren Preis-steigerungen von durchschnittlich 30 %. Im Stadtgebiet im Jahr 2013 Preisstei-gerungen von rd. 10 %.


Eine weiterhin hohe Nachfrage bestimmt zurzeit den Paderborner Immobilienmarkt. Die hohe Nachfrage führt in einigen Regionen zu spürbaren Preissteigerungen, wobei die Lage eine entscheidende Rolle spielt. Ein nach wie vor historisch niedriges Zinsniveau und das Fehlen alternativer renditeträchtiger Anlageformen belebt nicht nur den Markt für Wohnimmobilien, sondern führen auch im landwirtschaftlichen Bereich zu gravierenden Preissteigerungen.

Teilmarkt „unbebaute Grundstücke“


Wohnbauland
Gemeinsames Statement:
Im Jahr 2013 wurden sowohl im Gebiet der Stadt Paderborn als auch im übrigen Kreisgebiet weniger Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau verkauft als im Jahr 2012.

Stadt Paderborn
Im Jahr 2013 wurden in der Stadt Paderborn 126 Kauffälle für den Ein- und Zweifamilien-hausbau inkl. Doppelhaushälften und Reihenhäuser notariell beurkundet. Das bedeutet ge-genüber dem Jahr 2012 einen Rückgang der Zahlen um rd. 10 % und stellt den seit Jahren niedrigsten Umsatz derartiger Grundstücke dar. Dagegen bedeuten die 54 Verkaufsfälle von Baugrundstücken für den Mehrfamilienwohnungsbau eine Steigerung von rd. 64 % gegen-über 2012 und 2011. Dieser hohe Umsatz führt in der Folge auch zu den hohen Verkaufs-zahlen von neu errichteten Eigentumswohnungen. Der Anteil der von der Stadt veräußerten Baugrundstücke für den Wohnungsbau betrug im Jahr 2012 rd. 28 % und lag damit über den Anteilen der vergangenen Jahre.

Kreis Paderborn
Im übrigen Kreis Paderborn wurden 2013 insgesamt 271 Kauffälle über Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus registriert. Das ist ein Rückgang von rd. 8,5 % gegenüber dem Vorjahr. Der Anteil der kommunalen Baulandverkäufe lag bei rd. 45 %.


beschlossene Richtwerte:

Gemeinsames Statement – Preisentwicklung Bauland
Kreisweit betrachtet ergibt sich für das nördliche Kreisgebiet und hier insbesondere für die Stadt Paderborn ein steigendes Preisniveau im Baulandbereich. Der Osten und Süden des Kreises Paderborn weist stabile Preise mit einer leichten Tendenz insbesondere in den Orts-teilen zu sinkenden Preisen auf.

Stadt Paderborn
Im Stadtgebiet sind die Preise für Baugrundstücke im Mittel um 2,8 % gestiegen. Dabei reicht die Spanne von praktisch gleich bleibenden Preisen in Dahl, Wewer und Benhausen bis zu Preisanstiegen von um die 4 % in Elsen und Marienloh. Die Kernstadt weist einen Preisanstieg von 3,3 % auf. Die Preiszuwächse hier liegen also über dem Mittelwert.

Kreis Paderborn
Bei den Städten und Gemeinden ohne Stadt Paderborn blieben 2013 die Baulandpreise im Durchschnitt konstant.
Die Bodenrichtwerte wurden im Kernbereich von Delbrück (+ 5 bis + 15 €/m²) und tlw. Bad Lippspringe (+ 5 €/m²) sowie vereinzelt in den Stadt- bzw. Ortsteilen von Delbrück und Hö-velhof (+ 5 bis + 10 €/m²) erhöht. In den Stadt- und Ortsteilen von Altenbeken, Büren und Lichtenau wurden vereinzelt Bodenrichtwerte um - 1 bis - 5 €/m² gesenkt.


Gewerbebauland
Gemeinsames Statement:
Sowohl im Kreisgebiet als auch im Stadtgebiet von Paderborn wurden im Jahr 2013 weniger Kauffälle für Gewerbebauland registriert als im Jahr 2012. Die Kaufpreise stagnierten über-wiegend.

Stadt Paderborn
Es wurden nur 5 Kauffälle von Gewerbebauland registriert. Das ist ein sehr geringer Umsatz wie der Vergleich mit den Zahlen der Jahre 2012 – 20 Fälle – und 2011 – 22 Fälle – zeigt. Die Preise im Gewerbebaulandbereich sind nahezu gleich geblieben und bewegen sich zwischen 38,- EUR/m² und 95,- EUR/m².

Kreis Paderborn
Bei den Städten und Gemeinden des Kreises ohne Stadt Paderborn ist beim Gewerbebauland die Nachfrage gegenüber 2012 rückläufig. Im Jahre 2013 wurden insgesamt 27 (Vorjahr 38) Gewerbegrundstücke gehandelt bei einem durchschnittlichen Preis von rd. 26 €/m². Der Gewerbebaulandsektor wird überwiegend durch Verkäufe der Kommunen abgedeckt.


Landwirtschaftliche Flächen
Gemeinsames Statement:
Sowohl im Kreisgebiet als auch im Stadtgebiet von Paderborn wurden im Jahr 2013 in etwa die Kaufvertragszahlen des Jahres 2012 erreicht. Die Kaufpreise stiegen sowohl in der Stadt Paderborn als auch im übrigen Kreisgebiet deutlich an.

Stadt Paderborn
Der Umsatz landwirtschaftlich nutzbarer Flächen im Stadtgebiet von Paderborn ist struktur-bedingt eher niedrig, weist aber mit 11 Verkäufen die gemittelten Verkaufszahlen der Jahre 2010 bis 2012 auf. Allerdings sind die Preise insbesondere der Ackerflächen deutlich zwi-schen 7 % und 14 % gestiegen. Das mit 4,40 EUR/m² höchste Preisniveau weist wie auch in den Vorjahren der Bereich Elsen/Wewer auf. Im Grünlandbereich fallen die Preissteigerungen mit rd. 5 % geringer aus.

Kreis Paderborn
Bei den landwirtschaftlichen Grundstückpreisen im Kreis Paderborn ohne Stadt Paderborn ist insgesamt ein starker Preisanstieg zu verzeichnen (in den Jahren 2012 und 2013 um rd. 30 %). Der durchschnittliche Preis für Ackerland liegt bei rd. 3,20 €/m². Die Bodenrichtwerte für Ackerland liegen zwischen 5,00 €/m² in Salzkotten und Delbrück und 1,60 €/m² für den Bereich Kleinenberg.



Teilmarkt „bebaute Grundstücke“
Gemeinsames Statement – Umsatz und Preise:

Die Umsatzzahlen der Ein- und Zweifamilienhausobjekte weisen für das Stadtgebiet von Pa-derborn einen gesunkenen Umsatz gegenüber 2012 auf. Für das übrige Kreisgebiet ist ein leicht steigender Umsatz festzustellen. Während im Stadtgebiet auch als Folge des knappen Angebotes die Preise gestiegen sind, ist im übrigen Kreisgebiet ein stagnierendes bis leicht steigendes Preisniveau festzustellen.


Stadt Paderborn
Im Jahr 2013 wurden 300 Kauffälle von Grundstücken registriert, die mit Ein- und Zweifamili-enhäusern bebaut sind. Verglichen mit den mittleren Verkaufszahlen der Jahre 2007 bis 2012 von rd. 332 Kauffällen wurde damit ein um rd. 10 % niedrigerer Umsatz erreicht. Gegenüber 2012 fällt der Rückgang mit 12 Fällen weniger hoch aus. Von den 300 Kauffällen entfielen 41 auf neuerrichtete Objekte. Dies entspricht einem Anteil von rd. 14 %.

Die Zahl an Kauffällen von Grundstücken, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind, erreichte mit 83 Kauffällen ebenfalls nicht die Umsätze der vergangenen Jahre; im Jahr 2012 wurden z. B. 102 derartiger Objekte verkauft.

Das offensichtlich knappe Angebot hat sich deutlich auf die Preise ausgewirkt. Für praktisch alle Gebäudearten und Baujahresstufen wurden Preissteigerungen zwischen 3 % und über 10 % festgestellt. Lediglich für Reihenhäuser der Baujahresstufe 1995 bis 2011 und für ältere Doppelhaushälften der Baujahre zwischen 1950 und 1974 konnten keine Preisveränderungen sicher nachgewiesen werden.

Mit 17 Kauffällen von Grundstücken, die mit gewerblich bzw. geschäftlich genutzten Gebäu-den bebaut sind, ist der Umsatz auch hier deutlich - um fast 50 % gegenüber den Jahren 2011 und 2012 – zurückgegangen.


Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
(Grundstücksfläche 350 bis 800 m², dem Alter entsprechender normaler Zustand, keine ungewöhnlichen Verhältnisse)



Doppelhaushälften (DHH), Reihenhäuser (RH)
(Grundstücksfläche 200 bis 500 m², dem Alter entsprechender normaler Zustand, Kauf, keine ungewöhnlichen Verhältnisse)




Kreis Paderborn
Von den 613 Kaufverträgen (2012: 593) über bebaute Grundstücke entfielen 471 (2012: 456) = rd. 82 % auf den individuellen Wohnungsbau (freistehende Ein- u. Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser). 2013 wurden 3 neue Eigenheime (2012: 3) veräußert.
Der Anteil der freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lag bei 385 (2012: 355).


Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
(Grundstücksfläche 350 bis 800 m², dem Alter entsprechender normaler Zustand, keine ungewöhnlichen Verhältnisse)

Entwicklung des Preisniveaus für freistehende Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser gegenüber 2012:
Zentralorte: Stadt-/Ortsteile:
Baujahr 1960 – 1979 = + 5 % Baujahr 1960 – 1979 = + 5 %
Baujahr 1980 – 2011 = + 0 % Baujahr 1980 – 2011 = + 0 %



Doppelhaushälften, Reihenhäuser
(Grundstücksfläche 250 bis 500 m², dem Alter entsprechender normaler Zustand, keine ungewöhnlichen Verhältnisse)

Das Preisniveau für gebrauchte Doppelhaushälften und Reihenhäuser ist in den Kernbereichen sowie den Stadt- u. Ortsteilen gegenüber dem Vorjahr etwa konstant geblieben.


Teilmarkt „Wohnungs- und Teileigentum“

Gemeinsames Statement – Umsatz und Preise:
Der Teilmarkt der Eigentumswohnungen weist zwischen Kreis und Stadt Paderborn traditio-nell deutliche Unterschiede auf. So spielt im Kreis die Errichtung von Eigentumswohnungen eine eher untergeordnete Rolle. Hinsichtlich der Preise ergibt sich jedoch sowohl für das Stadtgebiet als auch das übrige Kreisgebiet ein steigendes Niveau.


Stadt Paderborn
Die 756 auswertbaren Kauffälle von Eigentumswohnungen im Jahr 2013 stellen gegenüber dem Jahr 2011 eine Steigerung von rd. 37 Kauffällen dar. Damit sind Eigentumswohnungen in der Stadt Paderborn weiterhin sehr beliebt, wobei die Steigerung überwiegend die Kernstadt betrifft. Auffallend für diesen Teilmarkt ist der hohe Anteil von Neubauerstverkäufen am Gesamtumsatz: dieser steigerte sich von bereits hohen 33 % im Jahr 2012 auf 40 % im Jahr 2013.
Die Preise für neue Eigentumswohnungen sind im Mittel gegenüber dem Jahr 2012 nochmals gestiegen. Für Neubauten ergibt sich eine Preisspanne zwischen 2.000 EUR/m² bis rd. 3.100 EUR/m². Während der untere Wert gegenüber dem Jahr 2012 unverändert ist, stieg der Spitzenwert nochmals an. Diese hohen Preise wurden für Wohnungen gezahlt, die in guten bis sehr guten zentralen Wohnlagen der Kernstadt errichtet wurden. Auch gebrauchte Eigentumswohnungen - ausgenommen Objekte im Alter von rd. 15 Jahren - weisen steigen-de Preise gegenüber 2012 auf.

Das Preisniveau für Eigentumswohnungen in den Stadtteilen liegt deutlich unter den Werten für die Kernstadt.


Kreis Paderborn
Von den 203 Kaufverträgen über Wohnungs- u. Teileigentum entfielen 195 auf Wohnungsei-gentum. 2013 wurden 87 neue Eigentumswohnungen (2012: 60) veräußert. Das durch-schnittliche Preisniveau für neue Eigentumswohnungen ist im Jahre 2013 unter Berücksich-tigung der jeweiligen Lage und qualitativ höherwertiger Ausstattung (altengerechtes Wohnen) um rd. 5 % gestiegen. Das Preisniveau für neue Eigentumswohnungen liegt zwischen 1.800 bis 2.750 €/m².

Das Preisniveau bei gebrauchten Eigentumswohnungen (78 Kauffälle) liegt bei rd. 1.120 €/m² für ein mittleres Baujahr 1989. Gegenüber 2012 ergibt sich ein durchschnittlicher Preisanstieg von rd. 5 %.



Gemeinsames Statement – Abschluss:

Abschließend wiesen die Fachleute beider Gutachterausschüsse auf die vielfältigen Informa-tionsmöglichkeiten über ihre Produkte hin. Neben den eigenen Internetpräsentationen - www.gutachterausschuss.paderborn.de für die Stadt Paderborn und
www.kreis-paderborn.de/gutachterausschuss für den Kreis Paderborn - können die Richt-wertkarten und die Grundstücksmarktberichte auch in den jeweiligen Geschäftsstellen einge-sehen werden.
Auch telefonische Anfragen z.B. zu einzelnen Bodenrichtwerten sind möglich (Stadt Pb: Tel. 05251/881684, Kreis Pb: 05251/308933).

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Paderborn ist eingerichtet im Vermessungsamt der Stadt Paderborn - Zimmer 2.62 des technischen Rathauses, Pontanusstraße 55, 33102 Paderborn – und ist auch per E-mail (gutachterausschuss@paderborn.de) bzw. per Fax (05251/882062) zu erreichen.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Paderborn ist eingerichtet beim Amt für Geoinformation, Kataster und Vermessung, Kreishaus Paderborn – Aldegreverstraße 10 - 14, 10. Etage, Zimmer 933 – und auch per E-mail (gutachterausschuss@kreis-paderborn.de) bzw. per Fax (05251/308602) zu erreichen.

Sämtliche Bodenrichtwerte aus Nordrhein Westfalen können sowohl über die Geodatenpor-tale von Stadt und Kreis, als auch über BORISplus.NRW kostenlos eingesehen werden. Die in Kürze erscheinenden Grundstücksmarktberichte sind auch dort erhältlich. Die allgemeinen Daten können kostenfrei herunter geladen werden, hier ist auch der kostenpflichtige Teil des Grundstücksmarktberichtes nach entsprechender Registrierung im Internet erhältlich.
Internetadresse: www.boris.nrw.de